Cayman Islander | Diary of a Freelance Programmer traveling the world

Cayman Islander's blog - Diary of Freelance Programmer

Stěhování za prací a trvalý pobyt, odstupné, regulace, deregulace a komerční nájemné

Volovina jako krávaPsal mi další kamarád z Moravy, dobrý specialista na Unix, že se konečně rozhodl a přesídlí do Prahy, kde dostal výhodnou nabídku na práci, kdy bude mít 2-3x více jak na stávajícím místě.

Prosil mě o pomoc, že mu jen chybí sehnat cenově výhodné bydlení, aby se mu vůbec vyplatilo přestěhovat se za prací. Současně mi poslal pár nabídek k pronájmu, co vybral v odpovídající ceně, ať mu prý poradím.

S výběrem pronájmu není problém, neboť stačí porovnat cenu a lokalitu, kdy nabídek je více jak dost. Kamarád se chce ale také zbavit bytu na Moravě, aby neplatil zbytečně náklady za dva byty a řeší, jak současně získat trvalý pobyt v Praze, aby se mohl přesunout i s ženou a dítkem. Trvalý pobyt už je ale problém, neboť ho skoro v žádném komerčním pronájmu nelze získat.

Jedna nabídka od soukromého majitele byla na 15 tisíc měsíčně komerční nájem na 1 rok s možností prodloužení (za blíže ještě nespecifikovanou cenu), či 750 tisíc hotově odstupné a pak mít regulovaný nájem asi 4.800 Kč na dobu neurčitou a s možností se přihlásit i k trvalému pobytu.

Dovolím si tedy malé zamyšlení nad současným stavem komerčních - regulovaných nájmů, neboť opravdu nevím, co poradit.


Regulace všude, kam se podíváš?

V každém státě je nutná regulace něčeho, stačí se jen podívat kolem a všimnout si např. regulace těžby ropy, regulace dovozu něčeho někam, regulovaných plateb ve zdravotnictví, odměn soudním znalcům a překladatelům, regulace reklamy v TV, počtu prodejců na Karlově mostě, regulace platů ve státní sféře, důchodů,...

Něco jiného je ale ze socialismu zděděná regulace nájmů, kdy pojmy jako postupné zvyšování nájemného, či deregulace, slyšel jistě každý i když se ho to třeba ani netýká.


Je výhodný regulovaný nebo komerční nájem bez omezení?

Většina lidí již má vlastní bydlení nebo komerční nájem, ale stále je tady skupina lidí, která bydlí ve státních bytech nebo je chráněna regulovaným nájmem v soukromých domech. Postupně se také všem to regulované nájemné zvedá a konečné uvolnění nájmů by mělo nastat v roce 2010.

Souhlasím s tímto postupem, kdy není sporu v tom, že současné vztahy majitel nemovitosti - nájemce s regulovaným nájemným jsou špatné a všude by mělo platit opravdové tržní nájemné. Deregulace nájmů trvá příliš dlouho a trh s nemovitostmi se tak stále potýká se všemi známými "socialistickými" nešvary.

Dobře, vezměme ideální situaci, která nastane v r. 2010, kdy všechny nájmy budou tržní, tj. cena všech stávajících regulovaných nájmů se zvedne na "obvyklé tržní nájemné v dané lokalitě" a v případě sporů nájemníků s majiteli rozhodne soud.


Jaká bude situace po deregulaci nájemného?

Všechny nájemní byty budou mít stanovenou komerční cenu za měsíční pronájem dohodou tak, jak to již platí pro všechny nově pronajímané byty. Kdo ze současných nájemníků nebude mít na tu obvyklou cenu, tak se buď bude muset přestěhovat někam do levnější lokality a do levnějšího bytu, příp. stát by prý měl slabším něco přispět na nájemné ze sociálních dávek.

Otevřené otázky jsou pouze:

Kam se mají nájemníci přestěhovat, když ceny všech bytů budou nad jejich možnosti? Kolik bude stát přispívat sociálně slabším a důchodcům na vyrovnání komerčního nájmu? Jak budou soudy posuzovat to "obvyklé nájemné" v dané lokalitě?

Dobře, snad se to nějak vyřeší, ale co pak? Všude bude komerční nájemné, ale to se snad může také zvedat dle požadavků majitelů domů. Řekl bych, že každý rok dojde k navýšení nájmů minimálně o inflaci, kdy nemluvím o nějakých mimořádných nákladech majitele, který prokáže, že musel třeba zaplatit nový výtah, udělat fasádu, novou střechu, opravit rozvod plynu.

V takovém případě by majitel mohl klidně požadovat každý rok mnohonásobné zvýšení nájmů, aby pokryl náklady na provoz a údržbu nemovitosti.

Zvládnou tohle sociálně slabší? Zvládnou tohle všichni v nějakém nájemním vztahu, když se k tomu přípočítá i naprosto nekontrolované navyšování všech služeb spojených s bydlením, dodávky energií, či další náklady na život?

Co bude bránit majitelům nezvedat komerční nájmy každý rok nekontrolovaně nahoru? Není výhodnější pro všechny majitele vyštípat současné nájemce, kteří třeba již platí komerční nájemné a udělat ze svých nemovitostí hotely, ubytovny pro cizince nebo pro studenty?

Není pro každého majitele nemovitosti výhodnější pronajmout byt 3+1 např. šesti studentům nebo zahraničním dělníkům, kteří zaplatí každý třeba 6 tisíc měsíčně, než nějaké rodině s dětmi, která by platila obvyklých 15-20 tisíc jako komerční nájem?


Bude někdy regulace komerčních nájmů na bydlení?

To tzv. "obvyklé nájemné" v lokalitě se má prý odvíjet od komerční sazby za kanceláře, kdy současné sazby za metr kancelářské plochy již odpovídají kvalitě i poloze ve městě. Když nějaký pronajímatel zvedne cenu za pronájem kanceláří, tak každá firma to nějaký čas může tolerovat, ale někdy nastane stav, že se firma přestěhuje buď do vlastních prostor nebo do jiné lokality za výhodnější pronájem.

Naprosto v pořádku, klasický trh s kancelářskými plochami u nás funguje na jedničku. Firma se jen přestěhuje, změní si kontaktní adresu v rejstříku, vytiskne nové vizitky.

Jde takhle podobně řešit i trh s byty, když není dostatek nájemních bytů, ceny neodpovídají ani trhu ani lokalitám, nemluvě o problémech s trvalým pobytem, kdy se není možno přihlásit k trvalému pobytu někde, kde je nájemní doba na dobu určitou?

Je tedy cesta pouze vlastní bydlení? Jsou spokojení všichni ti, co koupili byt v domě, kde se nemůžou s cizími lidmi domluvit ani na společných investicích jako je oprava střechy, nový výtah, rekonstrukce rozvodů, či fasády?

Určitě ne, nájemní bydlení je všude po světě rozšířené úplně stejně jako osobní nebo skupinové vlastnictví. Jde jen o správné nastavení pravidel, která všude v civilizovaném světě fungují. Regulace nájmů funguje skoro všude na světě a není možno trh (v žádné oblasti) nekontrolovaně uvolnit. Fráze, že "trh vše vyřeší" jsou blábol a naivní představa rádoby "ekonomů".


Jak to funguje na opravdu volném trhu?

Kdysi jsem vyvíjel aplikaci pro jednu firmu v USA, která se zabývá pronájmem nemovitostí k bydlení a při analýze řešení jsem se dozvěděl, že pro každého majitele v USA existuje možnost část bytů pronajmout za nižší tzv. "sociální nájemné" a tak dostat výraznou slevu na dani.

Je to jen taková "malá" motivace na volném americkém trhu, kdy každý majitel pak automaticky vyhrazuje v každé nemovisti 3-5 bytů (dle celkové velikosti), které pronajme i za nižší nájem, jen aby plně využil daňové slevy. Na trhu je pak logicky dostatek komerčních pronájmů i levnějšího sociálního bydlení a to bez nějaké tupé státní výstavby.

Proč se u nás politici snaží stále vymýšlet unikátní české systémy, kdy by stačilo se poučit z již fungujících modelů na světě a převzít vždy to nejlepší?


Stěhovat se za prací a dávat odstupné?

Jak to má řešit kamarád, který se přestěhuje i s manželkou a dítětem, pronajme si byt za komerční nájem na první rok třeba za 15.000 Kč měsíčně a neví, kolik bude činit "obvyklé" komerční nájemné příští rok? Bude to 17 nebo 20 tisíc, či 36 tisíc?

Má kamarád raději zaplatit 750 tisíc jako odstupné majiteli za tzv. regulovaný nájem a za trvalý pobyt, kdy v roce 2010 již stejně nebudou platit žádné regulace a majitel bude vyžadovat "smluvní nájemné" v neomezené výši?

Nebo má od počátku platit komerční nájem bez trvalého pobytu, který mu majitel nepovolí, tj. že si bude ještě extra vydržovat byt na Moravě, kde bude mít jen trvalý pobyt?

Co poradit? Vážně nevím. Je mi ale jasné, že ve stávajícím chaosu ve společnosti je opravdu těžké něco radit, když si premiér létá na fotbal, vláda si chce za milión koupit reklamní kravaty s logem EU, komunisti chtějí opět všem přidat, tramvajáci se ZŠ mají vyšší platy jak učitelé,...

11 comments :

Anonymní řekl(a)...

Ten problém je asi jen ten "trvalý pobyt", který brání volnému pohybu lidí a možnosti si cokoliv pronajmout, když je to podmíněno trvalým pobytem. Co vím, tak v zahraničí stačí "kontaktní adresa" a každý se může svobodně stěhovat, jak chce.

Anonymní řekl(a)...

trvaly pobyt se udajne da ziskat i na jakemkoliv mestskem/obecnim urade, ale detaily neznam

Cayman řekl(a)...

Taky bych řekl, že kamarád řeší hlavně ten trvalý pobyt, neboť jinak si bude muset stále držet ten byt na Moravě a jezdit tam pro poštu. Komerční nájem pro něj asi nebude problém vzhledem k vyššímu platu.

Trvalý pobyt na úřadě je určen asi jen pro bezdomovce, ale zkusím mu to navrhnout, ať se na to zeptá. Nebylo by špatné zkusit se tam zaregistrovat s ženou i s malým dítětem a ukázat tak úředníkům opravdové problémy lidí, co se stěhují za prací ;-)

Anonymní řekl(a)...

Dobrý den,

Poku hlavní problém chápu správně, tak se jedná zejména o trvalý pobyt. Trvalý pobyt ovšem nijak nemusí pronajímatel "schvalovat". Podle §10 odst. 6 zákona 133/2000 Sb (o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů), musí obyvatel podle písm. c):

"doložit vlastnictví bytu nebo domu, nebo doložit oprávněnost užívání bytu, anebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu."

Za doložení oprávněnosti užívání bytu se rozumí mimo jiné předložení nájemní smlouvy, která toto užívání zakládá.

Co se týče "pobytu na úřadě," podmínky pro občana ČR jsou veskrze žádné - čili stačí se "jen" přihlásit. Ovšem co se týče důvěryhodnosti, které tento pobyt nese, jistě uznáte, že není valná a přliš nepřidá na solidnosti např. při sjednávání poskytnutí půčky.

Čili když zhrnu řešení - pro ohlášení trvalého pobytu stačí vyplnit příslušný formulář, mít platný OP ČR a předložit nájmení smlouvu.

Ke konci tohoto vzkazu bych se chtěl omluvit za formátování a úpravu tohoto komentáře, nevím, "jak to vyjde." Nejsem vůbec častý přispěvatel do diskusí na internetu. Snad jej pochopíte;)

S pozdravem,

M.Hanych

Cayman řekl(a)...

Pane Hanychu, díky za informace, budu tlumočit. Jinak v komentářích si všichni tykáme dle pravidla, že na Webu (i v životě) jsme si všichni rovni :-)

K tomu přihlášení k trvalému pobytu na základě nájemní smlouvy:

Co vím, tak prý je problém s tím, že majitel smlouvu napíše jen na dobu určitou (na 1 rok) a taková smlouva nezakládá nárok na přihlášení k trvalému pobytu. To je to, na co kamarád naráží. Ale předám mu to, ať se na to zeptá.

Díky a hezký den.

Anonymní řekl(a)...

To by mě opravdu zajímalo, kdo tvému kamarádovi (když už si tykáme;) řekl, že taková smlouva "nezakládá nárok na přihlášení k trvalému pobytu." Nikde neexistuje podmínka, že takové užívání musí být sjednáno na dobu neurčitou.

Podle mého tipu to řekl právě majitel bytu, který doufá, že nájemník je hloupý a nikde si takovou informaci neověří. Druhá možnost, byť stále pravděpodobná, je neznalý úředník.

Jen bych chtěl ještě dodat, že je dobré chápat důvody pronajímatele. Hlavním je nebezpečí exekuce, kdy např. z důvodu špatně sepsané smlouvy, kde není uvedeno kompletní příslušenství, nebo z liknavosti exekutora, si tento odnese, co není dlužníka. Jestliže je tvůj kamarád příjmem výrazně nad průměrem, tak je dobré si promluvit a vyjednat si ústní souhlas čitě pro dobré vztahy. Koneckonců se nahlášení takového trvalého bydliště dříve, či později, dozví.

Trvalý pobyt nezakládá žádný nárok k nemovitosti. Často se pronajímatelé bojí, že takového nájemníka "nevyhodí" nebo mu budou nuceni nabídnout náhradní bydlení, což je holý nesmysl.

Doufám, že jsem pomohl a přeji také pěkný den,

M.Hanych

Markonius řekl(a)...

Když jsme u těch sociálních názorů, aktuální stav je takový, že člověk žijící na podpoře má vyšší sociální jistoty než dobře vydělávající člověk, který si chce pronajmout byt, což sám uvádíš.

Ohledně pseudoekonomů, trh existuje všude a řeší vše, dokonce i za komunismu byl trh s byty, masem, vajíčky, banány.

Ekonomika není pavěda, ale je to věda o lidském jednání, zkus se na to podívat na jednodušším případu. Běží pračlověk (vůdce kmene) a oštěpem uloví mamuta. Kdyby žil v ČR, tak ten co ho uloví dostane jeho ocas a sociálně slabí si rozdělí zbytek. Jenomže co nadělá, když sociálně slabí by ho umlátili i čepicema. Velmi brzy vůdci kmene dojde, "proč já bych lovil mamuta, když dostanu jen zbytky?". A tak sedí, nic nedělá a čeká až někdo něco přinese. Je docela vystresovanej, protože jeho přirozenost je lovit, je přirozený vůdce, ale nemůže to dělat.

Rozdíl je v samotném myšlení lidí v US a ČR. V US to ten vůdce vidí tak, že má právo takové zlodějě zastřelit brokovnicí a ti sociálové uvažují ve stylu, že je jeho dobročinností se s nima podělit. Zatímco v ČR je v lidech zakořeněno právo zastřelit člověka, co se nepodělí o kořist. V tom je rozdíl mezi kapitalismem a socialismem.

Rostman řekl(a)...

Jen drobná poznámka k trvalému pobytu a smlouvám na dobu určitou - sám mám s tímto zkušenost.

Skutečně k trvalému pobytu stačí nájemní smlouva - jakákoliv, tedy i na dobu určitou. U mně to fungovalo bez problémů, majiteli bytu jsem to řekl (nicméně jeho souhlas není ze zákona nutný), aby byl klidný.

Samozřejmě, pokud takovou smlouvu tvůj kamarád neprodlouží, měl by si znovu změnit trvalý pobyt tam, kde bude potom bydlet.
Ještě bych dodal, že je rozdíl mezi nájmem a podnájmem (podle Obč. Z, podnájem je, pokud jste v nájmu a pronajímáte třeba pokoj dál, potom je potřeba souhlasu majitele a trvalý pobyt možný není).

zadirr řekl(a)...

Povolení trvalého pobytu zřejmě záleží na náladě konkrétní úřednice, protože když jsem chtěl k sobě nastěhovat přítelkyni, tak moje matka -majitelka nemovitosti- musela OSOBNĚ přijet z relativně dalekého města a na úřadě musela PŘED OČIMA úřednice podepsat, že souhlasí s tím, aby moje drahá polovice měla trvalý pobyt v jejím domě. To byl jediný možný způsob, žádný papír nestačil, ani notářsky ověřený, a natož nějaká nájemní smlouva... jedině

Anonymní řekl(a)...

Institut "trvaleho pobytu" podle meho nazoru nesmyslnym byrokratickym obtezovanim lidi ze strany statu. Osobne jim na "ohlasovani" nehraju. Uredni trvaly pobyt mam v meste, kde jsem mnoho let nebyl. Faktem je, ze se uz par neprijemnych komplikaci vyskytlo, ale za to neohnou hrbet mi to stoji.

Cayman řekl(a)...

Pravda, ten institut "trvaleho pobytu" je byrokratický přežitek a každý cizinec v ČR se jen diví, co to máme za výmysl. Snad to ale brzy zruší a zavedou tu novou "kontaktní adresu".

Okomentovat